近日，人民网领导留言板收到一条投诉，一位自称北京市丰台区某房地产项目的业主 ，投诉该项目存在违建现象。具体表现为 ，开发商将原始规划时的阳台封闭，变成卧室 ，并以超出产权承载的面积进行交付。
投诉人指出 ，这种情况“严重危害业主住房安全性” 。
将阳台封闭改建成卧室，能够增加房屋使用面积 ，提高得房率 。但按照规定 ，开放式阳台只算一半面积，封闭式阳台则需按全面积计算。此外 ，封闭阳台还需满足承重、消防 、保温等审批要求 。因此常见的做法是 ，按照开放式阳台报规，待验收后再封上 。
封闭阳台只是增加使用面积的办法之一。由于不完全计入面积 ，开发商还会在飘窗 、挑高、花池 、风雨连廊上面做文章 ，在不改变产权面积的情况下，增加使用面积，进而实现开发商卖“好房” 、购房者获赠面积的“双赢 ”结果 。
由于不具备合规性 ，这类做法也被称为“偷面积 ” 。
近年来 ，随着住房从数量发展转向质量提升，监管部门大力倡导“好房子”建设。但在实际操作中 ，以“好房子 ”为名而行“偷面积 ”之实的情况时有发生 。专家指出 ，一些房地产项目以超过100%，甚至超过120%的得房率为卖点 ，不仅有悖常规 ，亦存在诸多隐患 。
如今，这种情况正在得到整治。今年以来 ，广州、北京 、上海 、成都等多个重点城市以发布文件、强化审批等形式 ，对商品房建设中的技术要点进行规范 。其中，成都在5月发文规范后 ，于10月10日再度下文予以强化 。
随着“偷面积”空间受限 ，“好房子 ”正在回归。
飙升的得房率
按照住建部于2013年修订的《建筑工程建筑面积计算规范》，建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。但半封闭空间 、设备空间等，在满足一定的条件下 ，可减半计算 。
具体来看 ，结构层高在2.2米以下的地下室 、架空层、落地橱窗等，可按1/2计算建筑面积；窗台与地面高差不足0.45米 ，且结构层高高于2.1米的飘窗 ，也按照1/2计算建筑面积；开放式阳台面积同样减半计算 。
在实际操作中，这些空间所占的面积越大 ，“节省 ”的建筑面积就越多。从经济效益上看 ，开发商可减少相关税费的缴纳，购房者则可获赠更多的使用面积 。
北京某上市房企资深操盘手向21世纪经济报道表示 ，这种做法并未违规 ，但由于钻了制度的空子，业内也称为“偷面积” 。
他表示 ，房地产开发中的“偷面积 ”现象由来已久。其中 ，在飘窗上做文章是最常用的办法 。开发商会做一个较低的平台，即低台凸窗，同时控制飘窗的高度 ，即可实现飘窗面积减半计算 。按照同样的思路 ，在隐藏式衣橱的设计中，也可实现“偷面积 ”。
他还指出 ，新房项目中经常见到的超大入户花园 、大阳台 、大露台、半地下室 ，都能“节省”建筑面积 。“这些设计在近几年特别常见 。 ”
该人士表示，在建设“好房子 ”的思路下 ，很多城市出台住宅设计新规 ，通过放宽设计尺度，鼓励所谓高品质、高得房率项目入市。加之新房市场竞争日趋激烈 ，开发商“偷面积”的动力更足 。
近年来 ，商品房（尤其是别墅类产品）的得房率有明显提高的趋势 。在监管较为严厉的一线城市，不少项目仍然打出了超过120%的得房率。而在二三线城市 ，一些项目的宣传得房率可在180%以上 ，甚至超过200%。
而按照常规的设计标准，普通住宅的得房率通常在75%-90%之间，别墅类产品可以做到95%以上 。一旦超过120% ，就被称为“超高得房率” 。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ，监管缺位的情况也不容忽视。过去由于地方卖地压力大，加上高得房率能刺激短期拿地和新房销售 ，部分地方短视行为占据主导 ，对开发商“偷面积 ” 、违反规划设计标准等现象睁一只眼闭一只眼 。
房价“杀手 ”
正如李宇嘉所言，在当下的市场 ，高得房率项目的竞争力要更强 。
随着房地产市场深度调整 ，在项目竞争中，价格已经不是唯一的卖点。但依靠“偷面积”获得高得房率后 ，既可以增加设计空间 ，优化户型，也能凸显性价比 ，产品力明显提升 。
多位房企人士表示 ，在销售宣传中，“超大赠送面积 ”“超高得房率 ”的说辞仍然行之有效 。再贴上“好房子”“第四代住宅 ”的标签，项目的竞争力会更上一层楼。总体来看 ，高得房率项目的销售情况 ，要明显好于其他项目 。
但在硬币的另一面，过度追求得房率 ，已经导致行业出现内卷式竞争 ，并开始引发关注 。
今年9月8日，长沙市房地产交易行业协会发文指出 ，自去年4月实施《优化房地产开发项目规划管理若干措施》以来 ，市面上涌现出很多以“高得房率 ”为卖点的产品，部分项目甚至打出“得房率超100%”营销口号 ，此类宣传易引发误解及争议 ，一定程度上误导了消费者。
该文件表示，国家正积极倡导以“好房子 ”建设为导向 ，推动住宅向绿色 、低碳、智能 、集约化方向发展 。在此背景下 ，亟需引导房地产开发企业从片面追求“高得房率 ”，转向更加注重项目整体品质与可持续发展 。
当前，片面追求“高得房率”的情况并非个案。有房企人士表示 ，在产品层面 ，很多指标不能量化，唯独得房率是实实在在的卖点。因此 ，提高得房率成了很多项目的首要任务 ，甚至唯一任务 。
对于购房者来说，高得房率带来的 ，也并非全是好处 。正如前述投诉本小区项目“违建 ”业主的遭遇 ，通过“偷面积 ”获得较高得房率的项目，有可能存在一定的安全隐患。这显然违背了“好房子”政策的初衷 。
另一个“副作用”也不容忽视 。
李宇嘉指出 ，高得房率项目在综合性价比上的绝对优势 ，对旧规下的新房 、二手房造成了降维打击。近期二手房挂牌量增加，新房和二手房交易价格下跌与此有关 。
这一观点得到了广泛认可 。北京某资深房地产营销人士向21世纪经济报道表示 ，新房偷面积越严重 ，对老房子的挤压就越狠。他表示，项目得房率提高多少，周边的存量新房和二手房价格 ，就将出现等比例的下降 。
回归“好房子 ”
今年以来 ，各地对“偷面积 ”的监管明显加强 。
5月7日，成都印发《成都市建筑工程竣工规划土地核实管理办法》《成都市建筑工程竣工规划土地核实工作程序及标准》 ，要求“板率”增加值不得超过1.5%。也就是说 ，开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收 。此外，新规要求层高误差值限制在0.15米以内 ，防止开发商通过加高夹层、隔板等方式变相扩容 。
10月10日 ，成都再次发文明确，住宅的阳台 、飘窗 、入户花园等水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%。
9月26日 ，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》指出 ，户型建筑面积小于80平方米的，阳台面积上限为8平方米 ，进深不得大于1.8米。沿公共绿地、广场河流 、风貌街道等地区 ，开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个 。
年中，广州 、北京也先后出手整治 。
广州对飘窗设计、结构柱面积核算 、花池功能 、内部天井尺寸等 ，都进行了规范。北京则延缓并收紧了多个项目的报规 。其中 ，朝阳区某高端住宅项目，早先宣传的得房率为97% ，规划获批后 ，同户型的最高得房率降至93%；通州区某项目在报规后，花池被砍掉 。
多位受访者指出 ，预计将有更多的城市对此进行规范 ，随着“偷面积 ”乱象被遏制，短暂的“面积红利期 ”也将面临终结。
值得注意的是 ，相比原有的规定 ，不少新规仍然预留了较大的设计尺度 。比如，按照成都市的最新规定 ，阳台无论封闭与否 ，均按照其水平投影面积的1/2纳入容积率计算 。小区多项公共设施也不再纳入容积率、建筑密度计算。这些条款都比原有规定更加宽松 。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道表示，在封堵“偷面积”空间的同时，继续鼓励对经济、美观 、居住体验等需求的满足 ，这说明政策的导向正在向“好房子 ”回归 。
她指出 ，“好房子 ”政策对提升居住品质有着重要意义，对短期楼市的改善作用也值得肯定。要最大限度地发挥作用 ，核心在于执行过程的规范和执行尺度的把握 。随着政策的纠偏 ，“好房子”将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品质与价值的本质回归 。
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